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当存量资产成为下个掘金点,REITs能发挥多大作用?

当存量资产成为下个掘金点,REITs能发挥多大作用?

发布日期:2022-08-19 作者:汪茵 点击:

导读:在环保行业日渐聚焦存量资产的当下,被委以重任的REITs逐渐走入了人们的视野。创业环保的REITs项目申报是继首创富国水务和中航首钢生物质后的第三起环保REITs项目,就像是一颗石子投向了平静的湖面,环保行业再次掀起了波澜。

前不久,创业环保拟开展基础设施REITs申报工作一事引发了关注。

据了解,创业环保拟选取位于天津和安徽省内三家子公司的四个澳门新葡亰网站所有平台项目作为底层基础设施项目,申请发行公开募集基础设施领域不动产投资信托基金并于上海证券交易所上市。入池项目截至2021年12月31日的资产总额合计约人民币12.84亿元,负债总额合计约人民币8.05亿元,2021年营业收入合计约人民币2.02亿元。

在环保行业日渐聚焦存量资产的当下,被委以重任的REITs逐渐走入了人们的视野。创业环保的REITs项目申报是继首创富国水务和中航首钢生物质后的第三个环保REITs项目,就像是一颗石子投向了平静的湖面,环保行业再次掀起了波澜。


顶层政策推动

REITs成为盘活存量资产的重要角色

近年来,随着循环经济、污水资源化等政策的出台,产业迎来了新一波的发展机遇。但环保从业者心里也清楚,随着城镇化进程不断向前推动,留给环保企业的市场空间也逐渐萎缩。行业内外,新建项目会越来越少是不可避免的事实,存量项目是环保企业在这一发展阶段需要重视的方向。

根据住建部城市建设统计年鉴和E20研究院多年积累数据库信息,截至2018年底,全国已形成的存量污水资产和存量生活垃圾焚烧资产(按已运营口径测算)如下:存量污水投资额约4958亿,存量生活垃圾焚烧投资额约2055亿。

毫无疑问,如此庞大的存量资产市场定能为环保行业注入新的生命力。但道理都明白,到底怎么盘活存量资产仍然是个在探讨中的命题,顶层政策方面为此也做出了尝试——基础设施领域不动产投资信托基金,也就是大家常说的REITs。

2020年4月30日,国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》之后,中国证监会同步发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿),标志着境内基础设施领域公募REITs序幕正式拉开。

2020年8月,发改委对上述政策做出解读:当前推进基础设施REITs试点有利于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。一方面,优质存量资产是沉淀的财富、隐藏的资源。开展基础设施REITs试点,盘活存量资产、广泛募集各类资金,可用于新的补短板和新型基础设施建设,培育新的优质资产并在条件成熟时再进行盘活,从而形成投资内部的良性循环。另一方面,投资作为总需求的重要组成部分,其内部的良性循环是构建国内大循环的重要内容,将为形成国内国际双循环相互促进的新发展格局发挥积极作用。

结合今年4月份国务院对外发布的《关于加快建设全国统一大市场的意见》不难看出,REITs在盘活存量资产,募集各类资金,促进内循环方面的重要作用。

此后,据中国水网不完全统计,国内陆续发布了至少13项REITs相关政策,以完善其法律与体制的支撑:

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值得注意的是,前不久,国家发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)新购入项目申报推荐有关工作的通知》显示,根据有关规定,对基础设施REITs新购入项目申报要求进行适当简化,其中新购入项目的不动产评估净值根据项目实际情况合理确定,不再参照首次发行时原则上不低于10亿元的相关要求执行。

要知道,基础设施REITs试点提出“三聚焦”(聚集重点区域、重点行业和优质项目),其中优质项目需符合权属清晰、收益及现金流持续稳定、发起人及运营企业信用稳健等条件,让行业内外不少人还处于观望状态。新政策发布可以降低REITs申报的门槛,有利于提高国内企业REITs申报的积极性,进一步盘活存量资产,促进构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。


首批REITs试点项目周年成绩单表现亮眼

REITs其实算是“舶来品”,在经济低迷或减速的情况下,通过推出REITs盘活存量资产,获得经济支持成为世界许多国家通行做法。美国1960年城镇化率突破70%,同年国会通过《房地产投资信托法》,经过60年的发展,目前REITs市值超过1.3万亿美元。由这组数据可以看出,REITs在国外盘活存量资产的实践中发挥了巨大的作用。

国内也在2020年4月《试点工作通知》发布后,启动了REITs申报工作。

2020年5月17日晚间,证监会、沪深两市交易所宣布,首批9只公募REITs产品正式获批。从首批公募REITS产品看,项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、澳门新葡亰网站所有平台等主流基础设施类型。

今年6月21日,首批9只REITs上市满一周年,战略投资者持有份额解禁,它们表现如何呢?

据相关媒体报道,解禁首日,9只产品日间涨跌幅在-1.37%至1.00%之间,成交价格波动较小,战略投资者合计卖出0.44亿份,其中通过大宗交易卖出0.35亿份,有3只产品战略投资者未卖出。战略投资者实现有序退出,市场交易整体平稳。

从认购倍数来看,最新发行的基础设施REITs相较首批项目明显提升。首批9个项目平均网下认购倍数为8.29倍,公众认购倍数为25.49倍。

上海证券交易所北方市场服务中心副总监兼市场发展部副总监金永军在发言中提到:“试点工作实现了平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。”

值得注意的是,首批公募REITs产品中,有两个环保类基础设施REITs,分别是富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金与中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金。自首批公募REITs产品上市以来,不同类型的产品呈现出较大差异。从产品的业绩表现来看,据上海证券的报告,环保REITs表现最好,其平均累计收益率为44.46%。

以首创为例,从解禁当日的成交额来看,富国首创水务REIT成交额较前一交易日有所增长。6月22日,富国首创水务REIT的成交额继续增长,为2602.26万元。富国首创水务REIT溢价率最高曾达到98.14%,净值为1元的基金,在二级市场卖出了1.98元的高价。

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首批REITs项目解禁首日涨幅

首创环保总会计师郝春梅在接受新华财经专访时表示:“通过实施公募REITs,公司可以将缺乏流动性的存量资产转变为证券化产品,加速了存量资产的周转,为重资产行业探索出了一条解困之路。”郝春梅说,发行公募REITs重塑了资产的资本结构,切实降低了公司资产负债率,分散了企业财务风险,同时一部分资金可腾挪出来用于新项目的投资。

据介绍,公募基金管理人委托首创环保担任基金的第三方运营管理机构,可以充分发挥公司的运营管理优势和运营价值。首创环保有二十多年的水务资产运营经验,能够集中优势资源,为项目公司运营管理工作提供支持,提升项目运营效率,降低运营成本,提高运营管理水平,助力公司业务由重资产向轻资产模式转变。

“作为上市公司,REITs的推出为企业开辟了资产上市的途径,探索出固定资产投资的退出路径。”郝春梅说,公司可以在上市公司投资培育优质的项目,然后选择合适资产装入REITs,募集资金可以再投资同类型项目,促进公司做大做强主业,由此形成资产的投资-培育-REITs-再投资的良性循环。


各地马不停蹄出台帮扶政策

环保类REITs申报频出

据中国水网不完全统计,自REITs申报开展以来,北京、上海、深圳、成都、无锡、南京、西安等多地政府相继发布支持REITs的专项文件,推动企业REITs申报,募集资金,促进资产上市,为REITs下一步的发展奠定了良好的基础。

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除了直接发文的城市外,各省级地方政府也同样重视基础设施公募REITs工作,将其视为助力当地企业盘活存量资产、引入资本市场资金的一项重要的金融工具,以发布通知、方案等方式支持当地REITs发展。

2021年3月,广西壮族自治区人民政府发布《广西扩大有效投资三年攻坚行动方案(2021—2023年)》,强调探索通过基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)等资产证券化方式盘活基础设施存量资产,建立REITs试点项目库,实施滚动管理,积极争取广西项目纳入国家试点范围。

2021年6月,浙江省税务局关于《省政协十二届四次会议第618号提案的答复》中提及,关于是否允许基础设施公募REITs设立环节股权、资产转让交易的所得税递延纳税的问题,国家税务总局正在会同财政部积极研究。

2021年8月,广东省人民政府发布《广东省金融改革发展“十四五”规划》,强调稳步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点,并持续探索在水利、交通、能源等行业设立基础设施领域不动产投资信托基金(REITs);安徽省人民政府发布《发展多层次资本市场服务“三地一区”建设行动方案的通知》,加大不动产投资信托基金(REITs)等创新融资工具推广运用。引导污水水务、环保清洁、绿色生态等领域的投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。

2021年9月,人行海口中心支行、海南省地方金融监管局等5部门联合发布《关于贯彻落实金融支持海南全面深化改革开放意见的实施方案》,强调推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点落地,建立健全基础设施领域REITs项目库,推动符合条件的企业发行基础设施领域REITs。支持在住房租赁领域发展不动产投资信托基金(REITs)。

在各地政策积极推进下,企业们纷纷启动REITs申报计划。据新华财经统计,2021年有2批共11单基础设施REITs顺利完成上市,机构和个人投资人认购踊跃,各产品都在首日以超额方式完成配售。

而在近期,基础设施REITs发行上市节奏不断加快。7月8日,第13单REITs——国金中国铁建REIT上市;7月26日,第14单获批REITs——鹏华深圳能源REIT上市。数据显示,截至7月9日,14只基础设施REITs发行募资合计541亿元,已上市13只REITs总市值为577.79亿元。

环保领域也有多家环保企业计划推进REITs申报。如2020年9月8日,渤海股份发布公告称,公司全资子公司滨海水业拟以其持有的部分项目作为入池资产开展基础设施公募REITs的申报发行工作。公告显示拟定募集规模约7亿元,需根据最终发行结果而定。


REITs申报香

法律问题须重视

基础设施REITs自2020年4月推行以来,至今已走过了两个年头,目前环保行业内已有两个项目资产。从法律角度来看,对环保企业而言,基础设施REITs与其它融资方式相比有自己的独特优势。

北京市京都律师事务所高级合伙人、首席环保专家刘敬霞律师介绍到:“REITs是直接筹措长期资金的有效渠道,与贷款或发行债券融资比,是权益性融资;与发行股票融资比,是基于项目(资产)信用。”

可见,发行基础设施REITs能够帮助企业增强再融资能力,规避未来的政策、市场、运营风险,降低企业现金流的压力,有利于企业长期稳定发展。

虽然REITs申报很“香”,但和其它融资渠道相比,仍然算一个蹒跚学步的“小朋友”。顶层设计方面,法律、政策等方面还有不完善的地方,需要相关政府部门与已申报、拟申报企业警戒。

如前文所述,基建类公募REITs中对底层资产的要求显示原始权益人必须享有基础设施项目完全所有权或者经营权利。并且要求基础设施权属清晰,资产范围明确,原始权益人或其所属项目公司合法持有底层资产的财产权利。

但环保行业的项目资产中有许多为PPP项目,这些资产的权属问题复杂,不够清晰,并且有不少项目采用BOT、TOT、股权投资等形式运营,不少企业担忧,此类特许经营项目能否申报REITs?申报过程中又有哪些风险?

对此,刘敬霞解释到,特许经营项目,只要符合条件,不影响发行REITs,关键是在REITs设立阶段要把基础资产的法律关系厘清理顺,要获得项目所在地政府及相关部门的理解和支持,权属手续在尽调过程中要在律师的协助下认真、全面梳理并找到解决方案,在政府支持下完善。

此外,在REITs的结构设计中,税收是非常关键的影响因素。尽管类REITs实践中探索出了“股+债”的持有模式来减少所得税税负,但并不适用于所有产品和资产。对于底层项目公司而言,税收仍然是较大的负担。

刘敬霞表示,针对税收问题,要统筹考虑财政部税务总局公告2022年第3号、财税[2009]59号、财税[2014]109号、财税[2014]116号等规范性文件,结合实际,分析策划特殊性税务重组、原始权益人、项目公司等方案设计,并与相关税务机关全面进行沟通。


结语

近两年,顶层政策中每每强调盘活存量资产的重要性时,总会提到REITs,重要性不言而喻。REITs如今也逐渐走上轨道,其申报、审核、推荐和上市数量稳步上升,市场潜力不断扩大,其对基础设施领域存量资产的撬动作用也大大提升。但也应看到,REITs机制、相关法律方面仍存在一些不健全之处,需要政府、专家和企业共同完善。

至于其成效,都说水落而石出,两年时间或许太短,REITs的成效我们不妨交给时间来考验。


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